Poradie rady HOA. Rada je výkonným orgánom HOA

1. Riadenie činnosti spoločenstva vlastníkov bytov vykonáva rada spoločenstva. Rada spoločenstva vlastníkov bytov má právo rozhodovať o všetkých otázkach činnosti spoločenstva s výnimkou otázok patriacich do výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome a do pôsobnosti valného zhromaždenia. členov spoločenstva vlastníkov bytov.

2. Predsedníctvo spoločenstva vlastníkov bytov volí spomedzi členov spoločenstva valné zhromaždenie členov spoločenstva na obdobie ustanovené stanovami spoločenstva, najviac však na dva roky.

3. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov volí spomedzi svojich členov predsedu spoločenstva, ak voľba predsedu spoločenstva nie je stanovou spoločenstva v pôsobnosti valného zhromaždenia členov spoločenstva.

3.1. Členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže byť osoba, s ktorou spoločenstvo uzatvorilo zmluvu o správe bytového domu, ani osoba zastávajúca funkciu v riadiacich orgánoch organizácie, s ktorou spoločenstvo uzavrelo do uvedenej zmluvy, ako aj člen revíznej komisie (revízor) združenia. Člen predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov nemôže spájať svoju činnosť v predstavenstve spoločenstva s prácou v spoločenstve na základe pracovnej zmluvy, ako aj poverovať, zverovať alebo inak poverovať inú osobu výkonom svojej funkcie. člen predstavenstva partnerstva.

4. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov je výkonným orgánom spoločenstva, ktorý sa zodpovedá valnému zhromaždeniu členov spoločenstva.

5. Zasadnutie rady spoločenstva vlastníkov bytov zvoláva predseda v lehotách ustanovených stanovami spoločenstva.

6. Rada spoločenstva vlastníkov bytov je spôsobilá rozhodovať, ak je na zasadnutí rady spoločenstva prítomných aspoň päťdesiat percent z celkového počtu členov rady spoločenstva. Rozhodnutia predstavenstva sa prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov členov predstavenstva prítomných na zasadnutí, ak väčšie číslo hlasy na prijímanie takýchto rozhodnutí nie sú stanovené v charte partnerstva. Rozhodnutia predstavenstva partnerstva sú zdokumentované v zápisnici zo zasadnutia predstavenstva partnerstva a podpísané predsedom predstavenstva partnerstva, tajomníkom zasadnutia rady partnerstva.

Komentár k čl. 147 Zákona o bývaní Ruskej federácie

1. V článku 144 bytového zákonníka Ruskej federácie je ako orgány spoločenstva vlastníkov bytov aj predstavenstvo spoločenstva spolu s valným zhromaždením členov spoločenstva vlastníkov bytov (pozri komentár k tomuto článku ).

Pripomienkovaný článok vymedzuje režim, ciele činnosti, pôsobnosť takého orgánu a postup pri jeho vytváraní.

2. Podľa časti 1 komentovaného článku predstavenstvo partnerstva riadi činnosť partnerstva, čo zahŕňa rozhodovanie o dostatočných veľký kruh otázky súvisiace s operatívnym riadením súčasných aktivít partnerstva.

Predstavenstvo spoločnosti je povolané realizovať vôľu spoločnosti ako právnickej osoby vyjadrenú v rozhodnutiach valného zhromaždenia pri riadení bežných záležitostí spoločnosti (pri organizovaní správy domu, vykonávaní transakcií atď.). .), t.j. musí zabezpečiť organizáciu vykonávania takýchto rozhodnutí. Preto časť 4 komentovaného článku definuje predstavenstvo partnerstva ako výkonný orgán partnerstva, ktorý sa zodpovedá najvyššiemu orgánu partnerstva.

3. 1. časť komentovaného článku ustanovuje všeobecné pravidlo, ktorý sa týka pôsobnosti predstavenstva partnerstva a v súlade s ktorým má predstavenstvo takzvanú zostatkovú kompetenciu, t.j. môže riešiť len tie otázky riadenia bežnej činnosti spoločenstva, ktoré nie sú vo výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome alebo pôsobnosti valného zhromaždenia členov spoločenstva.

Otázky v pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome sú vymenované v 2. časti čl. 44 bytového zákonníka Ruskej federácie, valné zhromaždenie členov spoločenstva vlastníkov bytov - v časti 2 čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie (okrem toho sú ďalšie samostatné právomoci týchto orgánov ustanovené inými normami Kódexu bývania Ruskej federácie, napríklad články 45, 135, 136, 140, 141 a napr. valné zhromaždenie členov spoločenskej spoločnosti ich môže ustanoviť aj zakladateľská listina) (pozri .komentár k týmto článkom).

Na jednej strane pravidlo o zostatkovej kompetencii nevyvoláva pochybnosti o jeho platnosti (nie je možné zabezpečiť všetky otázky právomocí predstavenstva partnerstva v bytovom zákonníku alebo v stanovách partnerstva), na strane druhej v praxi môžu nastať problémy spojené s určovaním obsahu zostatkovej kompetencie vo vzťahu ku konkrétnym situáciám (zabezpečenie činnosti rady v rámci jej pôsobnosti). V tejto časti čl. 148 Kódexu bývania RF, ktorý obsahuje otázky súvisiace s povinnosťami predstavenstva partnerstva (t. j. v podstate súvisiacimi s jeho právomocami (pozri komentár k uvedenému článku)), nám umožňuje čiastočne špecifikovať obsah zvyškovej kompetencie. Preto, berúc do úvahy vyššie uvedené a obsah vyššie uvedených článkov RF LC, je možné identifikovať niektoré z najviac dôležité otázky, ktoré tvoria kompetenciu predstavenstva partnerstva. Do kompetencie správnej rady partnerstva patria najmä tieto otázky:

1) vykonávanie všetkých rozhodnutí valného zhromaždenia členov partnerstva vo všeobecnosti;

2) operatívne riadenie súčasné aktivity partnerstva;

3) zostavovanie odhadov príjmov a výdavkov a správ partnerstva a ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu jeho členov;

4) nakladanie s hmotným a nehmotným majetkom partnerstva v rozsahu potrebnom na zabezpečenie jeho bežnej činnosti av súlade so schváleným odhadom;

5) organizačné a technické zabezpečenie činnosti valného zhromaždenia členov partnerstva vrátane zvolávania tohto zhromaždenia a organizácie jeho konania;

6) organizovanie účtovníctva a podávania správ o partnerstve, príprava ročného plánu, rozpočtu, výročnej správy a ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu členov partnerstva;

7) zabezpečenie vedenia záznamov o partnerstve a udržiavanie jeho archívu;

8) organizovanie ochrany majetku spoločnosti a spoločného majetku v bytovom dome;

9) organizovanie výstavby, opráv a údržby spoločného majetku v bytovom dome v súlade s rozhodnutiami prijatými valným zhromaždením členov spoločenstva;

10) najímanie osôb do partnerstva pracovné zmluvy, ich prepustenie, povýšenie a uvalenie pokút na nich, vedenie záznamov o zamestnancoch partnerstva;

11) kontrola včasného platenia povinných platieb a príspevkov členmi partnerstva;

12) vykonávanie transakcií v mene partnerstva v súvislosti so správou bytového domu;

13) vedenie zoznamov členov partnerstva;

14) zabezpečenie súladu partnerstva s právnymi predpismi Ruskej federácie a požiadavkami charty partnerstva;

15) zastupovanie záujmov partnerstva na súde, v štátnych orgánoch, samosprávach, verejných a iných organizáciách;

16) posudzovanie žiadostí členov partnerstva;

17) príprava zmien a dodatkov k zakladateľskej listine s prihliadnutím na rozhodnutie prijaté valným zhromaždením členov partnerstva.

4. Predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov je kolegiálnym riadiacim orgánom spoločenstva.

Podľa 2. časti komentovaného článku tento orgán volí valné zhromaždenie členov spoločenstva spomedzi svojich členov. To znamená, že členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome, v ktorom je takéto spoločenstvo vytvorené. Ak je vlastníkom priestorov subjekt, potom má právo byť zvolený do predstavenstva spoločenstva jeho splnomocnený zástupca. Zároveň sa voľba členov rady ods. 3, časť 2, čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie priamo patrí do kompetencie valného zhromaždenia členov partnerstva. V súlade s tým, berúc do úvahy časť 4 čl. 146 Kódexu bývania Ruskej federácie, ktorý stanovuje prijatie rozhodnutia o tejto otázke valným zhromaždením členov partnerstva jednoduchou väčšinou hlasov, kandidátov, za ktorých členovia partnerstva hlasovali a ktorí sú držiteľmi za zvolených sa považuje väčšina hlasov z celkového počtu hlasov členov spoločenstva prítomných na valnom zhromaždení, prípadne ich zástupcov.

5. Bytový zákonník Ruskej federácie nestanovuje požiadavky na počet členov predstavenstva partnerstva, a preto môžeme konštatovať, že o otázke konkrétneho počtu členov predstavenstva môže rozhodnúť valné zhromaždenie členov predstavenstva. partnerstvo podľa vlastného uváženia. Zároveň je celkom zrejmé, že predstavenstvo spoločenstva musí pozostávať minimálne z troch ľudí, keďže časť 3 komentovaného článku stanovuje požiadavku, aby si rada volila predsedu predstavenstva spomedzi svojich členov a časť 6 komentovaného článku je ustanovená požiadavka na kompetentnosť zasadnutia rady. S prihliadnutím na zložitosť štatutárnych cieľov a cieľov, ktoré sa majú riešiť, však majú členovia partnerstva právo zriadiť inú veľkosť kolektívneho riadiaceho orgánu, napríklad päť, sedem alebo viac osôb.
———————————
V každej konkrétnej situácii môžu členovia partnerstva podľa vlastného uváženia uplatniť rôzne prístupy pri určovaní kvantitatívneho zloženia predstavenstva partnerstva. Napríklad jeden člen partnerstva, ktorý vlastní priestory v takomto vchode, môže byť zvolený za člena predstavenstva partnerstva z každého vchodu domu a potom sa počet členov predstavenstva bude rovnať počtu vchodov v dome. dom.

6. Hranice výkonu práv a povinností členom predstavenstva spoločenstva sú určené cieľmi fungovania predstavenstva a jeho pôsobnosti. Zároveň na základe bodu 3 čl. 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia členovia predstavenstva konať v záujme partnerstva, uplatňovať svoje práva a plniť svoje povinnosti v dobrej viere a primerane. Vo všeobecnosti úspešnosť činnosti predstavenstva partnerstva do značnej miery závisí od iniciatívy a kompetencie osôb zvolených do jeho zloženia.

RF LC zároveň neupravuje otázky súvisiace s postupom pri vymenúvaní kandidátov na členov rady partnerstva a neobsahuje pokyny týkajúce sa požiadaviek na kandidátov uchádzajúcich sa o členstvo v rade partnerstva. Výnimkou sú zákazy uvedené v časti 3.1 komentovaného článku týkajúce sa spájania niektorých iných povinností v partnerstve členom predstavenstva, ako aj delegovania výkonu funkcie člena predstavenstva. svoje povinnosti voči iným osobám. Zdá sa, že špecifické požiadavky na kandidátov do správnej rady by sa mali vypracovať a jasne uviesť v charte partnerstva.

7. V časti 2 komentovaného článku sa ustanovuje požiadavka, podľa ktorej sa členovia rady volia na obdobie najviac dvoch rokov. To predpokladá potrebu, aby sa valné zhromaždenie členov spoločenstva zaoberalo otázkou znovuzvolenia predstavenstva spoločenstva aspoň každé dva roky. Zákonník bývania Ruskej federácie zároveň nevylučuje situáciu, keď ten istý člen partnerstva môže byť opätovne zvolený do predstavenstva partnerstva na nové obdobie.

8. Pozoruhodný je fakt, že Bytový zákonník Ruskej federácie neriešil otázky týkajúce sa možnosti predčasného ukončenia právomocí členov predstavenstva, napríklad rozhodnutím valného zhromaždenia členov partnerstva. Vzhľadom na to, že v súlade s časťou 3 čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie, ďalšie kompetencie valného zhromaždenia členov partnerstva môžu byť stanovené chartou partnerstva, tieto otázky možno vyriešiť v tejto charte.
———————————
V charte partnerstva môže byť ustanovené najmä právo skupiny členov partnerstva v určitom kvantitatívnom zložení vzniesť pred valným zhromaždením členov partnerstva otázku predčasného znovuzvolenia jednotlivých alebo všetkých členov partnerstva. predstavenstvo partnerstva. V tomto prípade môžu na nastolenie problému predčasného ukončenia právomocí členov predstavenstva slúžiť napríklad tieto dôvody: finančné zneužívanie alebo porušovanie práv členov predstavenstva partnerstva; straty spôsobené partnerstvu konaním (nečinnosťou) členov predstavenstva partnerstva; nesprávne vykonaniečlenovia predstavenstva partnerstva si ustanovili práva a povinnosti ustanovené platnou legislatívou a zakladateľskou listinou, v dôsledku čoho nastali pre partnerstvo nepriaznivé dôsledky. Takáto úprava v stanovách vyššie uvedených otázok poskytne členom partnerstva záruku, že nie je možné rozhodnúť o predčasnom ukončení právomocí členov predstavenstva partnerstva z náhodných dôvodov podľa vplyv krátkodobých citových predstáv, bez komplexného, dôkladného a hĺbkového štúdia všetkých okolností a pod. Je potrebné mať na pamäti, že právomoci člena predstavenstva partnerstva môžu byť ukončené z iných zrejmých dôvodov, napríklad smrťou, z vlastnej iniciatívy (po podaní príslušnej žiadosti).

9. Dispozitívne pravidlo 3. časti komentovaného článku upravuje voľbu predsedu spoločenstva spomedzi svojich členov predstavenstvom spoločenstva, ak zakladateľská listina neurčuje voľbu predsedu spoločenstva. predstavenstvo spoločenstva valným zhromaždením členov spoločenstva. Vzhľadom na veľký význam funkcie „predsedu predstavenstva partnerstva“ v činnosti partnerstva sa zdá, že jeho charta priraďuje otázku voľby predsedu predstavenstva partnerstva do kompetencie valného zhromaždenia jeho členov. byť vhodnejšou možnosťou, pretože umožňuje všetkým členom partnerstva vyjadriť svoj postoj ku kandidátovi na túto pozíciu.

Je potrebné poznamenať, že zákonodarca sa pri prijímaní Kódexu bývania Ruskej federácie mohol dopustiť právnej a technickej chyby, pokiaľ ide o určenie postavenia osoby zvolenej predstavenstvom, pretože kódex nielenže nedefinuje postavenie alebo právne postavenie tejto osoby ako predsedu spoločenstva, ale tiež ho neuvádza vo svojich ďalších ustanoveniach . Kódex bývania RF zároveň pracuje s pojmom „predseda predstavenstva partnerstva“ a určuje postavenie a právne postavenie osoby zvolenej za predsedu predstavenstva partnerstva (pozri odseky 9, 10, časť 2, článok 145, časť 5, článok 146, čl. 149 LC). Preto môžeme konštatovať, že v tomto prípade hovoríme o o voľbe predsedu predstavenstva z radov jeho členov. Zároveň je celkom zrejmé, že predstavenstvo partnerstva po dokončení formovania svojho zloženia musí na svojich prvých zasadnutiach zvoliť predsedu spomedzi svojich členov, ak stanovy, ako je uvedené vyššie, neustanovujú „ priame“ voľby predsedu predstavenstva.

Treba tiež poznamenať, že časť 5 čl. 146 Kódexu bývania Ruskej federácie spolu s predsedom predstavenstva partnerstva existuje aj osoba, ktorá je podpredsedom predstavenstva partnerstva. Komentovaný kódex zároveň neurčuje postup pri voľbe alebo menovaní takejto osoby. Zdá sa, že táto osoba by mala byť volená predstavenstvom rovnakým spôsobom ako predseda predstavenstva partnerstva. Zároveň musí byť táto otázka definitívne vyriešená v zakladateľskej listine alebo v interných dokumentoch spoločenstva, schválenom valným zhromaždením členov spoločenstva.

10. Za účelom obmedzenia možností zneužitia v súvislosti s obsadzovaním funkcie v rade v časti 3.1 komentovaného článku sú ustanovené zákazy pre osoby zvolené alebo zvolené do rady:

- na kombináciu s činnosťou správy bytového domu na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenej spoločenskou spoločnosťou;

— obsadiť pozíciu v „riadiacich“ orgánoch riadiacej organizácie;

— kombinovať činnosti ako člen revíznej komisie partnerstva alebo ako audítor partnerstva;

- pracovať na čiastočný úväzok v partnerstve na inej pozícii na základe pracovnej zmluvy.

Členom predstavenstva sa zároveň akýmkoľvek spôsobom zakazuje poverovať výkonom funkcie iné osoby, čo predpokladá výlučne osobnú povahu výkonu funkcie člena predstavenstva, vrátane zákazu výkonu funkcie člena predstavenstva. o hlasovaní za člena rady inou osobou, ktorej oprávnenie sa zakladá na plnomocenstve, ktoré jej udelil člen rady.

K ustanovenému zákazu práce členov predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov na čiastočný úväzok v spoločenstve na iných pozíciách je potrebné uviesť, že členovia rady a predseda rady môžu poberať peňažnú odmenu (plat) len za výkon funkcie na týchto pozíciách, ak im zodpovedajúcu odmenu zabezpečujú interné dokumenty partnerstva.

11. Zasadnutia rady partnerstva sa konajú podľa časti 5 a 6 komentovaného článku.

Predovšetkým podľa 5. časti komentovaného článku zasadnutia predstavenstva zvoláva predseda predstavenstva v lehotách ustanovených zakladateľskou listinou. V tomto prípade môže charta partnerstva ustanoviť organizovanie pravidelných stretnutí rady podľa harmonogramu schváleného správnou radou partnerstva.

Podľa 6. časti komentovaného článku sa zasadnutie predstavenstva považuje za platné, ak je prítomných aspoň 50 % z celkového počtu členov predstavenstva. Inými slovami, predstavenstvo partnerstva ako kolektívny riadiaci orgán partnerstva je kompetentné rozhodovať len vtedy, ak je v čase začiatku jeho zasadnutia taký počet členov predstavenstva partnerstva. prítomný, ktorý zabezpečuje splnenie špecifikovanej požiadavky na kompetentnosť zasadnutia predstavenstva partnerstva. V opačnom prípade rozhodnutia rady partnerstva nebudú mať právnu silu. Autor: všeobecné pravidlo rozhodnutia predstavenstva sa prijímajú nadpolovičnou väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov členov predstavenstva prítomných na zasadnutí predstavenstva. Zároveň je ustanovené, že partnerstvo má právo vymedziť vo svojej stanove okruh otázok, na rozhodnutia ktorých je potrebný väčší počet hlasov členov predstavenstva, ako je stanovená jednoduchá väčšina hlasov (takéto rozhodnutia prijíma kvalifikovanou väčšinou).

Rozhodnutia predstavenstva partnerstva sú zdokumentované v zápisnici zo zasadnutia predstavenstva partnerstva a podpísané predsedom predstavenstva partnerstva, tajomníkom zasadnutia rady partnerstva.

12. V súlade s 3. časťou čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie môže byť chartou partnerstva ustanovená dodatočná právomoc valného zhromaždenia členov partnerstva. Zároveň podľa odseku 2 čl. 52 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, zakladajúce dokumenty právnickej osoby určujú postup riadenia činností právnickej osoby. Preto otázky týkajúce sa postupu konania zasadnutí predstavenstva partnerstva a prijímania rozhodnutí ním (vrátane tých, ktoré sa týkajú postupu tvorby programu zasadnutia predstavenstva partnerstva, jeho schvaľovania, určovania počet hlasov prislúchajúcich každému členovi predstavenstva, postup a forma hlasovania pri rozhodovaní predstavenstva (väčšina alebo kvalifikovaná väčšina hlasov; verejné alebo tajné hlasovanie), požiadavky na vyhotovenie zápisníc zo zasadnutí predstavenstva a ich uchovávanie , postup pri oboznamovaní ostatných členov spoločenstva s obsahom rozhodnutí predstavenstva, požiadavkami na prípustnosť alebo neprípustnosť účasti na rokovaní predstavenstva spoločenstva zástupcu člena predstavenstva a hlasovaním takéhoto zástupcu ), môže rozhodnúť buď v súlade so zakladateľskou listinou, alebo valné zhromaždenie členov spoločenstva (pokiaľ to pripúšťa stanova spoločenstva) schválením príslušných interných dokumentov spoločenstva.
———————————
Zároveň vo výnimočnej situácii, pri absencii pokynov v menovaných dokumentoch o postupe hlasovania na zasadnutiach predstavenstva partnerstva, je možné povoliť možnosť rozhodovania spôsobom stanoveným priamo členmi. predstavenstva partnerstva na samotnom zasadnutí predstavenstva.

Rozhodnutia predstavenstva spoločenstva možno prijímať jednoduchou väčšinou hlasov prítomných členov predstavenstva spoločenstva hlasovaním podľa mien alebo zdvihnutím ruky. Zdá sa, že člen predstavenstva partnerstva v prípade nesúhlasu s rozhodnutím predstavenstva by mal mať právo zaznamenať svoj nesúhlasný názor do zápisnice zo zasadnutia predstavenstva a dať ho na vedomie generálnemu riaditeľovi. zhromaždenie členov spoločenstva spôsobom ustanoveným zakladateľskou listinou. Zároveň je úplne samozrejmé, že na zasadnutí predstavenstva pri rozhodovaní o bodoch programu musí mať každý člen predstavenstva spoločenstva jeden hlas (v tomto prípade ide o situáciu, keď počet hlasov prislúchajúcich k riešeniu bodu programu je v súlade so zákonom). na člena predstavenstva spoločenstva sa určí na základe počtu hlasov, ktoré mu prislúchajú nakoľko vlastníkom sú neprijateľné priestory v bytovom dome alebo ako člen spoločenstva, resp. na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov resp. valné zhromaždenie členov partnerstva).

Okrem toho sa zasadnutie predstavenstva musí konať s povinnou zápisnicou. Zápisnicu zo zasadnutia predstavenstva partnerstva možno uchovávať v akejkoľvek forme. Zdá sa, že by mala obsahovať informácie, ktoré poskytnú odpovede na hlavné otázky týkajúce sa otázok diskutovaných na stretnutí, ako aj informácie o postupe hlasovania. V tomto prípade, s prihliadnutím na ustanovenia časti 6 komentovaného článku, musí zápisnica odrážať rozhodnutia prijaté na zasadnutí predstavenstva partnerstva. Za obsah protokolu zodpovedá predseda predstavenstva spoločenstva alebo jeho zástupca, ktorý protokol podpisuje.

Oboznámenie ostatných členov partnerstva s obsahom rozhodnutí predstavenstva je možné dosiahnuť tak, že im poskytneme prístup k zápisniciam zo zasadnutí predstavenstva partnerstva. V tomto prípade miesto uloženia zápisníc zo zasadnutí predstavenstva, obdobne ako pri určení miesta uloženia zápisníc z valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome, možno určiť rozhodnutím valného zhromaždenia členov OZ. partnerstvo alebo chartu partnerstva.

Okrem toho môže charta partnerstva ustanoviť právo ktoréhokoľvek člena partnerstva slobodne sa zúčastňovať na zasadnutiach rady partnerstva.

Účasť na rokovaní predstavenstva partnerstva ako kolektívneho orgánu je osobným právom jeho člena, preto sa zdá, že prevod tohto práva na iné subjekty vrátane ostatných členov predstavenstva partnerstva by nemal byť umožnený.

Rada HOA je kolektívnym výkonným orgánom partnerstva, ktorý sa zodpovedá valnému zhromaždeniu členov HOA (článok 144, časť 4, článok 147 Kódexu bývania Ruskej federácie).

Predstavenstvo riadi činnosť partnerstva (časť 1 článku 147 zákonníka o bývaní Ruskej federácie). Takéto riadenie zahŕňa prijímanie rozhodnutí o pomerne širokom spektre otázok súvisiacich s prevádzkovým riadením súčasných činností. Ak sú funkcie valného zhromaždenia členov HOA, ako najvyššieho riadiaceho orgánu partnerstva, obmedzené na formovanie vôle partnerstva v zásadných otázkach jeho činnosti, potom je rada povolaná zabezpečiť organizáciu partnerstva. vykonávanie rozhodnutí prijatých na stretnutí.

kompetencie

Správna rada má takzvanú zvyškovú kompetenciu, t.j. môže riešiť len tie otázky riadenia bežnej činnosti spoločenstva, ktoré nie sú vo výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome alebo pôsobnosti valného zhromaždenia členov spoločenstva (1. časť, čl. 147 ods. Zákonníka bývania Ruskej federácie).

čl. 148 Kódexu bývania Ruskej federácie nám umožňuje čiastočne špecifikovať obsah zvyškovej kompetencie predstavenstva, pretože uvádza otázky súvisiace so zodpovednosťami predstavenstva partnerstva:

súlad HOA s legislatívou a požiadavkami charty;
kontrola nad včasnou platbou členov HOA zavedených povinných platieb a príspevkov;
vypracovanie odhadov príjmov a výdavkov na príslušný rok HOA a správ o finančnej činnosti, ich predloženie na schválenie valnému zhromaždeniu členov HOA;
správa bytového domu alebo uzatváranie zmlúv o jeho správe;
najímanie pracovníkov na obsluhu bytového domu a ich prepúšťanie;
uzatváranie zmlúv o údržbe, prevádzke a opravách spoločného majetku v bytovom dome;
vedenie zoznamu členov HOA, kancelárska práca, účtovníctvo a finančné výkazníctvo;
zvolanie a uskutočnenie Valného zhromaždenia členov HOA.

Zoznam právomocí predstavenstva partnerstva je otvorený (článok 9 článku 148 Zákona o bývaní Ruskej federácie). Preto môže byť Rada HOA poverená plnením ďalších povinností vyplývajúcich z charty HOA. Podľa článku 138 Kódexu bývania Ruskej federácie môžu byť tieto povinnosti:

zabezpečenie riadneho hygienicko-technického stavu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;
zabezpečiť, aby si všetci vlastníci priestorov v bytovom dome plnili svoje povinnosti pri údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome v súlade s ich podielmi v spoločnom vlastníctve tejto nehnuteľnosti;
zabezpečenie dodržiavania práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome pri ustanovení podmienok a postupu pri vlastníctve, užívaní a nakladaní so spoločnou vecou;
prijímanie opatrení potrebných na zamedzenie alebo ukončenie konania tretích osôb, ktoré bráni alebo znemožňuje vykonávanie vlastníckych, užívacích a v medziach zákonom ustanovených práv vlastníkov priestorov so spoločným majetkom v bytovom dome;
zastupovanie oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome (členov HOA), a to aj vo vzťahoch s tretími osobami.

Kolegialita predstavenstva partnerstva znamená, že zodpovednosť za zabezpečenie fungovania konkrétneho predmetu spoločného vlastníctva v bytovom dome by mala byť rozdelená medzi členov predstavenstva.

Hranice výkonu partnerstva práv a povinností členom predstavenstva sú určené cieľmi fungovania predstavenstva a jeho kompetenciou. Členovia predstavenstva musia zároveň konať v záujme partnerstva, uplatňovať svoje práva a plniť svoje povinnosti v dobrej viere a primerane (článok 3 článku 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vo všeobecnosti úspešnosť činnosti predstavenstva partnerstva do značnej miery závisí od iniciatívy a kompetencie osôb zvolených do jeho zloženia.

Voľby

Správnu radu volí valné zhromaždenie členov partnerstva spomedzi svojich členov (časť 2, článok 147 zákonníka o bývaní Ruskej federácie). To znamená, že členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome, ktorý je členom spoločenstva. Ak je vlastníkom priestorov právnická osoba, tak jej oprávnený zástupca má právo byť zvolený do predstavenstva spoločenstva. Voľba členov predstavenstva je zároveň v kompetencii valného zhromaždenia členov partnerstva (článok 3, časť 2, článok 145 Zákona o bývaní Ruskej federácie). Kandidáti, za ktorých hlasovali členovia partnerstva, ktorí majú nadpolovičnú väčšinu hlasov z celkového počtu hlasov členov partnerstva prítomných na valnom zhromaždení, sa budú považovať za zvolených do rady (časť 4 článku 146 Kódexu bývania RF ).

Kódex bývania Ruskej federácie nestanovuje požiadavky na počet členov predstavenstva, a preto môžeme konštatovať, že o otázke konkrétneho počtu členov predstavenstva môže rozhodnúť valné zhromaždenie členov partnerstva podľa vlastného uváženia. . Zároveň je celkom samozrejmé, že predstavenstvo partnerstva musí pozostávať minimálne z troch osôb (vyplýva to z potreby voľby predsedu predstavenstva (čl. 3 čl. 147 ZOZ), ako aj dodržať požiadavku na kompetentnosť zasadnutí rady (časť 6 čl. 147 ZP RF Avšak s prihliadnutím na zložitosť zákonom stanovených cieľov a cieľov majú členovia partnerstva právo stanoviť iný počet). z kolektívnych riadiacich orgánov, napríklad päť, sedem alebo viac osôb V každom prípade musí byť počet členov predstavenstva partnerstva nepárny.

Členovia rady sú volení na obdobie nie dlhšie ako dva roky (časť 2 článku 147 Kódexu bývania RF). To predpokladá potrebu, aby sa valné zhromaždenie členov spoločenstva zaoberalo otázkou znovuzvolenia predstavenstva spoločenstva aspoň každé dva roky. Zákonník bývania Ruskej federácie zároveň nevylučuje situáciu, keď ten istý člen partnerstva môže byť opätovne zvolený do predstavenstva partnerstva na nové obdobie.

RF LC neupravuje otázky súvisiace s postupom nominácie kandidátov na členov rady partnerstva a neobsahuje pokyny týkajúce sa požiadaviek na kandidátov uchádzajúcich sa o členstvo v rade partnerstva. Tieto otázky môžu byť upravené v charte partnerstva alebo v osobitnom predpise o práci predstavenstva.

Bytový zákonník Ruskej federácie neriešil otázky súvisiace s možnosťou predčasného ukončenia právomocí členov predstavenstva, napríklad rozhodnutím valného zhromaždenia členov partnerstva. Vzhľadom na to, že v súlade s časťou 3 čl. 145 Kódexu bývania Ruskej federácie, ďalšie kompetencie valného zhromaždenia členov partnerstva môžu byť stanovené chartou partnerstva, tieto otázky možno vyriešiť v tejto charte.

Napríklad valné zhromaždenie členov HOA má kedykoľvek právo ukončiť činnosť ktoréhokoľvek člena predstavenstva alebo celého predstavenstva a zvoliť si nové predstavenstvo. V prípade predčasného odchodu člena (členov) predstavenstva do dôchodku musí byť otázka doplňujúcich volieb do predstavenstva HOA predložená valnému zhromaždeniu členov partnerstva. Člen predstavenstva zvolený (alebo dočasne vymenovaný predstavenstvom, ak do ohlasovacieho a volebného zasadnutia zostáva málo času) zostáva vo funkcii až do uplynutia funkčného obdobia člena predstavenstva, ktorého nahradil. V prípade predčasného odchodu všetkých členov predstavenstva do dôchodku volí valné zhromaždenie členov HOA znovu celé predstavenstvo na nové funkčné obdobie.

Aktivita

Predstavenstvo volí spomedzi svojich členov predsedu predstavenstva partnerstva (článok 3, článok 147 Zákona o bývaní). Treba tiež poznamenať, že spolu s predsedom predstavenstva partnerstva prideľuje bytový zákonník aj osoba, ktorá je podpredsedom predstavenstva partnerstva (časť 5 článku 146 bytového zákonníka Ruská federácia). Bytový zákonník zároveň neurčuje postup pri voľbe alebo menovaní takejto osoby. Zdá sa, že táto osoba by mala byť volená predstavenstvom rovnakým spôsobom ako predseda predstavenstva partnerstva. Zároveň musí byť táto otázka definitívne vyriešená v zakladateľskej listine alebo v interných dokumentoch spoločenstva, schválenom valným zhromaždením členov spoločenstva.

Zasadnutia predstavenstva partnerstva zvoláva predseda predstavenstva v lehotách ustanovených chartou partnerstva (článok 5 článku 147 Kódexu bývania Ruskej federácie). V tomto prípade môže charta partnerstva ustanoviť organizovanie pravidelných stretnutí rady podľa harmonogramu schváleného správnou radou partnerstva. Zasadnutie predstavenstva partnerstva sa považuje za platné, ak sa ho zúčastní väčšina členov predstavenstva (článok 6, článok 147 Kódexu bývania Ruskej federácie).

Rozhodnutia predstavenstva spoločenstva môžu byť prijímané jednoduchou väčšinou hlasov prítomných členov predstavenstva spoločenstva hlasovaním podľa mien alebo zdvihnutím ruky. Člen predstavenstva v prípade nesúhlasu s rozhodnutím predstavenstva musí mať právo zaznamenať svoje nesúhlasné stanovisko do zápisnice zo zasadnutia predstavenstva a dať ho na vedomie valnému zhromaždeniu členov. o spoločenstve spôsobom stanoveným v spoločenskej zmluve. Postup riadenia činností právnickej osoby je určený v zakladajúcich dokumentoch právnickej osoby (článok 2 článku 52 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zasadnutie predstavenstva spoločenstva sa musí uskutočniť s povinnou zápisnicou. Zápisnicu zo zasadnutia predstavenstva partnerstva možno uchovávať v akejkoľvek forme. Zároveň sa zdá, že by mala obsahovať informácie, ktoré poskytnú odpovede na hlavné otázky týkajúce sa problémov, o ktorých sa rokovalo na stretnutí, ako aj informácie o postupe hlasovania. Zápisnica musí odrážať rozhodnutia prijaté na zasadnutí predstavenstva partnerstva (článok 6, článok 147 Kódexu bývania Ruskej federácie).

Postup pri práci kolegiálneho výkonného orgánu spoločenstva vlastníkov bytov je najvýhodnejšie zakotvený v predpisoch o predstavenstve HOA, ktoré schvaľuje valné zhromaždenie členov spoločenstva.

Efektívnosť

Hlavnými zložkami práce člena predstavenstva HOA, ktorý dohliada na konkrétnu oblasť činnosti, môžu byť dve oblasti: organizovanie potrebných opatrení a monitorovanie ich implementácie.

Čo znamená „organizovať“?

Formulovať cieľ (určiť miesto a význam plánovaných opatrení v rámci všeobecnej koncepcie rozvoja HOA).
Identifikujte priority a obmedzenia z hľadiska skutočných potrieb a finančných možností HOA (v spolupráci s ostatnými členmi predstavenstva zodpovednými za súvisiace oblasti činnosti).
Vypracujte návrh rozhodnutia predstavenstva (pripravte potrebné materiály pre členov predstavenstva, ktorí nie sú priamo zapojení do tejto oblasti činnosti).
V prípade potreby sa podieľajte na riadení procesu (pomôžte dodávateľovi rýchlo reagovať na meniace sa okolnosti: informovať členov predstavenstva o nových príležitostiach alebo vznikajúcich obmedzeniach, pripraviť predbežné nápravné rozhodnutia predstavenstva).

Čo znamená „kontrola“?

Vyhodnotiť efektívnosť prijatých opatrení z hľadiska dosiahnutia stanoveného cieľa (pre ich včasné potrebné úpravy).
Monitorujte výšku vynaložených nákladov (s cieľom včasného opustenia zjavne nerentabilného riešenia alebo včasného dodatočného financovania nových príležitostí).
Zhromažďovať a sumarizovať všetky informácie o prijatých opatreniach pre ich následnú analýzu a odovzdanie členom predstavenstva, revíznej komisii a valnému zhromaždeniu.

Implementácia navrhovaného prístupu okrem iného umožní:

Oslobodiť predsedu predstavenstva HOA od potreby zvládnuť všetky informačné toky a optimálne rozložiť záťaž medzi všetkých členov predstavenstva, čo výrazne urýchli proces prijatia a implementácie manažérske rozhodnutia.
Vyhnite sa unáhleným alebo oneskoreným rozhodnutiam a v dôsledku toho minimalizujte finančné a právne riziká.
Zvýšiť kompetencie všetkých členov predstavenstva vo veciach súvisiacich s bývaním a komunálnymi službami.
Implementovať systémový prístup k dlhodobému a strednodobému plánovaniu rozpočtových výdavkov.

Rada HOA je kolektívnym výkonným orgánom partnerstva, ktorý sa zodpovedá valnému zhromaždeniu členov HOA (článok 144, časť 4, článok 147 Kódexu bývania Ruskej federácie).

kompetencie:

Doska má tzv zvyšková kompetencia, t.j. môže riešiť len tie otázky riadenia bežnej činnosti spoločenstva, ktoré nie sú vo výlučnej pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome alebo pôsobnosti valného zhromaždenia členov HOA (1. časť, čl. 147 ods. Zákonníka bývania Ruskej federácie).

— súlad s legislatívou HOA a požiadavkami charty;

— kontrola včasnej platby ustanovených povinných platieb a príspevkov členmi HOA;

— zostavovanie odhadov príjmov a výdavkov na príslušný rok HOA a správ o finančných aktivitách, ktoré sa predkladajú valnému zhromaždeniu členov HOA na schválenie;

— správa bytového domu alebo uzatváranie zmlúv o jeho správe;

— najímanie pracovníkov na obsluhu bytového domu a ich prepúšťanie;

— uzatváranie zmlúv o údržbe, prevádzke a opravách spoločného majetku v bytovom dome;

— vedenie zoznamu členov HOA, kancelárska práca, účtovníctvo a finančné výkazníctvo;

— zvolanie a usporiadanie valného zhromaždenia členov HOA.

Zoznam právomocí predstavenstva partnerstva je otvorené(Ustanovenie 9 článku 148 Kódexu bývania RF). Preto môže byť Rada HOA poverená plnením ďalších povinností vyplývajúcich z charty HOA. Podľa článku 138 Kódexu bývania Ruskej federácie môžu byť tieto povinnosti:

— zabezpečenie riadneho hygienicko-technického stavu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

— zabezpečiť, aby si všetci vlastníci priestorov v bytovom dome plnili svoje povinnosti pri údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome podľa ich podielov na spoločnom vlastníctve tejto nehnuteľnosti;

— zabezpečenie dodržiavania práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome pri stanovení podmienok a postupu pri vlastníctve, užívaní a nakladaní so spoločným majetkom;

— prijímanie opatrení potrebných na zamedzenie alebo ukončenie konania tretích osôb, ktoré bráni alebo zasahuje do výkonu vlastníckych, užívacích práv a v medziach ustanovených zákonom aj vlastníkov priestorov so spoločným majetkom v bytovom dome;

— zastupovanie oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome (členov HOA), a to aj vo vzťahoch s tretími stranami.

voľby:

Správnu radu volí valné zhromaždenie členov partnerstva spomedzi svojich členov (časť 2, článok 147 zákonníka o bývaní Ruskej federácie). To znamená, že členom predstavenstva spoločenstva vlastníkov bytov môže byť len vlastník priestorov v bytovom dome (obci), ktorý je členom spoločenstva. Ak je vlastníkom priestorov právnická osoba, tak jej oprávnený zástupca má právo byť zvolený do predstavenstva spoločenstva. Voľba členov predstavenstva je zároveň v kompetencii valného zhromaždenia členov partnerstva (článok 3, časť 2, článok 145 Zákona o bývaní Ruskej federácie). Kandidáti, za ktorých hlasovali členovia partnerstva, ktorí majú nadpolovičnú väčšinu hlasov z celkového počtu hlasov členov partnerstva prítomných na valnom zhromaždení, sa budú považovať za zvolených do rady (časť 4 článku 146 Kódexu bývania RF ).

Aktivita:

Pracovný postup kolegiálneho výkonného orgánu spoločenstva vlastníkov bytov je najvýhodnejšie zafixovaný predpisy na rade HOA, ktorý schvaľuje valné zhromaždenie členov spoločenstva.

Účinnosť:

Hlavnými zložkami práce člena predstavenstva HOA, ktorý dohliada na konkrétnu oblasť činnosti, môžu byť dve oblasti: Organizácia potrebné opatrenia a ovládanie na ich realizáciu.

Čo znamená „organizovať“?

— Formulovať cieľ (určiť miesto a význam plánovaných opatrení v rámci všeobecnej koncepcie rozvoja HOA);

— Identifikovať priority a obmedzenia z hľadiska skutočných potrieb a finančných možností HOA (v spolupráci s ostatnými členmi predstavenstva zodpovednými za súvisiace oblasti činnosti);

— Vypracovať návrh rozhodnutia predstavenstva (pripraviť potrebné materiály pre členov predstavenstva, ktorí nie sú priamo zapojení do tejto oblasti činnosti);

— V prípade potreby sa podieľať na riadení procesu (pomáhať dodávateľovi rýchlo reagovať na meniace sa okolnosti: informovať členov rady o nových príležitostiach alebo vznikajúcich obmedzeniach, pripravovať predbežné nápravné rozhodnutia rady).

Čo znamená „kontrola“?

— Posúdiť účinnosť prijatých opatrení z hľadiska dosiahnutia stanoveného cieľa (na ich včasnú nevyhnutnú úpravu);

— Monitorovať výšku vzniknutých nákladov (s cieľom včas upustiť od zjavne nerentabilného riešenia alebo včasného dodatočného financovania nových príležitostí);

— Zhromažďovať a sumarizovať všetky informácie o prijatých opatreniach na ich následnú analýzu a odovzdanie členom predstavenstva, audítorskej komisie a valnému zhromaždeniu.

Implementácia navrhovaného prístupu okrem iného umožní:

— Oslobodiť predsedu predstavenstva HOA od potreby uzavrieť všetky informačné toky pre seba a optimálne rozdeliť pracovné zaťaženie medzi všetkých členov predstavenstva, čo výrazne urýchli proces prijímania a realizácie manažérskych rozhodnutí;

— Vyhnite sa unáhleným alebo oneskoreným rozhodnutiam av dôsledku toho minimalizujte finančné a právne riziká;

— Zvýšiť kompetencie všetkých členov predstavenstva v záležitostiach súvisiacich so sektorom bývania a komunálnych služieb;

— Zaviesť systematický prístup k dlhodobému a strednodobému plánovaniu rozpočtových výdavkov.

Navrhovaný prístup je možné implementovať za predpokladu, že systém efektívnej interakcie medzi členmi predstavenstva.

Práca rady HOA je regulovaná zákonom a musí sa vykonávať v súlade so zakladajúcimi dokumentmi.

Ak sa vyhýbajú svojim povinnostiam alebo prekračujú svoje práva, môže byť vedenie odvolané z funkcie rozhodnutím valného zhromaždenia.

Čo to je

HOA je nezisková organizácia, ktorej činnosť je zameraná na vykonávanie hospodárskej činnosti bytového domu.

Združenie je spoločnosť, ktorá združuje vlastníkov bytov. Rozhodujú o uskutočniteľnosti vykonávania opráv, výmeny potrubí, najímania pracovníkov atď.

Manažment musí dodržiavať práva a povinnosti uvedené v partnerstve, vykonávať funkcie predstavenstva partnerstva bez toho, aby porušoval platnú legislatívu.

Ak sú majitelia nespokojní s prácou organizácie, môžu na valnom zhromaždení nastoliť otázku odvolania manažérov z ich funkcií a návratu k predchádzajúcemu systému riadenia.

Ako alternatíva sa volí partnerstvo správcovská spoločnosť.

Ak si štátna organizácia neplní svoje povinnosti, vlastníci bytov v dome môžu zmeniť systém hospodárenia.

Partnerstvo funguje na podobnom princípe, ale nezahŕňa organizácie tretích strán, a obyvatelia domu. Systém riadenia rozhodnutia valného zhromaždenia sa môže kedykoľvek zmeniť.

Zákon o bývaní

Legislatívny akt naznačuje východiská pre vznik práv a povinností a hovorí o požiadavkách na vstup do spoločenstva.

Podľa tejto kapitoly má osoba právo stať sa členom organizácie s bytom v dome spravovanom spoločenskou spoločnosťou.

Ak to chcete urobiť, budete musieť napísať žiadosť o vstup do organizácie. Obyvatelia majú tiež právo opustiť partnerstvo podaním príslušnej žiadosti členom predstavenstva.

Členstvo zaniká automaticky predajom bytu. Členovia komunity sú povinní bezodkladne odoslať informácie o zmenách údajov (napríklad o novom telefónnom čísle).

Register vlastníkov zhromažďuje informácie o obyvateľoch. Na tento účel majitelia pri vstupe do partnerstva poskytnú potrebné informácie a kópie dokumentov.

Čo členstvo poskytuje?

Uzatvorením partnerstva získavajú vlastníci práva na základe zákonníka o bývaní Ruskej federácie. Hovorí, kto je členom HOA a čo dáva účasť v organizácii.

Video: vytvorenie HOA

Účastníci partnerstva majú právo získať najmä tieto informácie:

Členovia predstavenstva sú povinní poskytnúť vlastníkom požadované informácie.

Účtovníctvo by malo byť čo najtransparentnejšie a obsahovať len spoľahlivé informácie o výdavkoch vrátane výpočtu miezd pre členov predstavenstva.

Ak vlastníci pochybujú o prijatých údajoch, môže byť potrebná revízna komisia.

Sleduje skutočné vynaloženie finančných prostriedkov a dokladov o prevode peňazí pre potreby domova.

Členovia partnerstva majú právo vybrať si spoločnosť na vykonávanie veľkých alebo pravidelných opráv. Zamestnávanie ďalších pracovníkov závisí od ich názoru.

V niektorých domoch upratovanie vchodov a priestorov vykonávajú obyvatelia, aby ušetrili mzdy pracovníkov.

Na rozdiel od správcovskej spoločnosti poskytuje členstvo v HOA možnosť podieľať sa na obchodných aktivitách, voliť manažérov a upravovať tarify za služby.

Z týchto dôvodov čoraz viac bytových domov prechádza na nový systém riadenie, vytváranie partnerstiev.

Ak sú práce zorganizované správne, tak majitelia vidia pozitívne zmeny v stave spoločnej nehnuteľnosti a zníženie nákladov.

Právny stav

HOA je registrovaná ako právnická osoba, zakladajúce dokumenty sú overené notárom a podliehajú aj úradnej registrácii na daňových úradoch.

Účastníci partnerstva sú chránení na legislatívnej úrovni, v prípade porušenia charty môžu byť členovia rady odvolaní z funkcie.

Každá komunita má svoje vedenie. Jeho súčasťou je predseda a členovia predstavenstva. Volia sa na valnom zhromaždení hlasovaním vlastníkov.

Vyberajú sa aj členovia revíznej komisie, medzi ktorých kompetencie patrí vykonávanie auditu podnikateľskej činnosti a zostavovanie účtovnej závierky.

Práva členov HOA

Organizácia zahŕňa niekoľko skupín účastníkov:

Členovia predstavenstva;
predseda;
valné zhromaždenie.

Každá skupina sa rekrutuje z vlastníkov bytov v budove. Účastníkom partnerstva sa nemôže stať nájomca, vlastník nehnuteľnosti alebo príbuzný vlastníka.

Ich prítomnosť na valnom zhromaždení je žiaduca, nezúčastňujú sa však na hlasovaní a nemôžu podávať návrhy.

Členovia rady sú volení na valnom zhromaždení. Môže zahŕňať 2 až 6 osôb. 10 dní pred hlasovaním sa poskytujú informácie o kandidátoch na pozíciu konateľov.

Ak chcete pracovať efektívne, môžete vytvoriť skupinu členov predstavenstva z obyvateľov z rôznych vchodov. Každý účastník môže zastupovať záujmy svojej „sekcie“.

Valné zhromaždenie sú účastníci partnerstva, ktorí nie sú predsedom a členmi predstavenstva.

Ďalšie zmeny a výška členských príspevkov závisia od rozhodnutia valného zhromaždenia. Rozhoduje sa napríklad o otázke vykonania veľkej obnovy budovy.

Vo všeobecnosti má partnerstvo mnoho práv:

Vedenie organizácie

Riadiaci tím partnerstva zahŕňa predsedu a členov predstavenstva. Medzi ich práva patrí predkladať návrhy na zlepšenie stavu spoločného majetku, najímať zamestnancov a vydávať príkazy.

Vedenie môže vykonávať menšie opravy a eliminovať kritické škody (napríklad ak praskne potrubie) bez súhlasu vlastníkov.

Predstavenstvo je priamo zodpovedné za vedenie finančnej evidencie a poskytovanie informácií obyvateľom o vykonanej práci a vynaložených finančných prostriedkoch na valnom zhromaždení.

Predseda má právo vyberať zamestnancov a zastupovať záujmy obyvateľov pred súdmi a inými orgánmi.

Iní majitelia

Do organizácie môžete vstúpiť len dobrovoľne. Bez osobného želania rezidenta sa členstvo nevydáva. Vlastníci môžu odmietnuť účasť na partnerstve.

Do valného zhromaždenia patrí každý obyvateľ, ktorý nie je predsedom a členom predstavenstva. Výsledok predložených návrhov a nápadov závisí od rozhodnutia vlastníkov.

Každý vlastník má právo užívať spoločný majetok. Nemôžu mu zakázať napríklad parkovanie na verejnom parkovisku.

Nie je dovolené privlastňovať si územie alebo časť domu pre osobnú potrebu, ani zakladať značky a identifikačné znaky.

Ak sa plánuje prestavba bytu, prevzatie časti vchodu alebo nevyužitých priestorov, problém sa rieši na valnom zhromaždení.

Vzor žiadosti o vstup

Ak sa chcete stať členom HOA, musíte vlastniť byt v budove spravovanej združením a mať chuť tak urobiť.

Ak sa chcete pripojiť, musíte napísať a priložiť kópiu osvedčenia o vlastníctve a pasu.

Aplikácia obsahuje nasledujúce informácie:

HOA adresa.
Osobné údaje.
Číslo listu vlastníctva.
Žiadosť.
Dátum a podpis.

Žiadosť sa predkladá na posúdenie členom predstavenstva partnerstva alebo predsedovi na postúpenie manažmentu.

Do HOA sa môžu zapojiť noví obyvatelia domu aj majitelia, ktorí predtým nesúhlasili s účasťou na organizácii. Po posúdení prihlášky sa údaje o novom členovi zapíšu do registra organizácie.

Od tohto momentu má vlastník právo zúčastňovať sa na schôdzach, hlasovať a navrhovať kandidátov na predsedov a členov predstavenstva.

Existujúce zodpovednosti

Členovia rady majú povinnosti voči kontrolným orgánom a obyvateľom. Sú predpísané v charte a regulované.

Medzi povinnosti predstavenstva patrí:

Povinnosti rady HOA v súlade s čl. 148 LCD vrátane vyhotovenia rôzne funkcie. Po prvé, keďže správna rada vykonáva priebežné riadenie aktivít HOA, musí monitorovať súlad partnerstva so zákonom a požiadavkami charty.

Za riadenie činnosti partnerstva zodpovedá rada a jej právomoci upravuje čl. 147 LCD. Charta HOA musí jasne definovať kompetenciu predstavenstva a jej rozdiel od kompetencie valného zhromaždenia (vrátane výlučnej kompetencie ustanovenej v článku 145 bytového zákonníka).

Správnu radu volí spomedzi členov spoločenstva valné zhromaždenie členov spoločenstva na dobu ustanovenú zakladateľskou listinou, najviac však na dva roky. Každé dva roky preto legislatíva v oblasti bývania vyžaduje opätovné zvolenie predstavenstva HOA. Zároveň nie je zakázaná voľba členov predstavenstva osôb, ktoré už boli do predstavenstva predtým zvolené.

Predstavenstvo je výkonný orgán HOA telo, zodpovedá valnému zhromaždeniu. Na jej čele stojí predseda HOA volený spomedzi členov rady. Voľba predsedu HOA teda nie je v kompetencii valného zhromaždenia.

Charta HOA musí definovať načasovanie a frekvenciu zvolávania zasadnutí správnej rady. Tieto stretnutia je vhodné zvolávať raz za mesiac. Priebeh zhromaždenia sa zaznamenáva a tieto zápisnice musia byť uložené v archíve HOA oddelene od zápisníc z valných zhromaždení. Zasadnutie rady je uznášaniaschopné, ak je prítomná nadpolovičná väčšina jej členov.

Povinnosti rady HOA v súlade s čl. 148 LCD obsahuje rôzne funkcie.

Po prvé, keďže správna rada vykonáva priebežné riadenie aktivít HOA, musí monitorovať súlad partnerstva so zákonom a požiadavkami charty.

Dôležitou zodpovednosťou predstavenstva je dohliadať na včasné platenie stanovených povinných platieb a príspevkov členmi HOA. Správna rada HOA zároveň musí v praxi zabezpečiť pravidelnosť týchto príjmov, keďže sa predpokladá, že sú jedným z hlavných zdrojov vzniku majetku HOA.

Rada je poverená zostavovaním odhadov príjmov a výdavkov HOA a správ o finančnej činnosti, ako aj ich predložením na schválenie valnému zhromaždeniu členov partnerstva.

Jednou z hlavných povinností predstavenstva je správa bytového domu či uzatváranie zmlúv o jeho správe. Spoločný blahobyt členov HOA teda priamo závisí od predstavenstva. Uzatváranie zmlúv o údržbe, prevádzke a opravách spoločného majetku v bytovom dome si od predstavenstva HOA vyžaduje nielen znalosť trhu s týmito službami, ale aj základné právne znalosti.

Medzi povinnosti predstavenstva patrí najímanie a prepúšťanie pracovníkov na údržbu bytového domu.

Rada HOA vedie evidenciu HOA, zoznam jej členov a okrem toho účtovnú a účtovnú závierku.

Predstavenstvu HOA je ďalej zverená zodpovednosť za zvolanie a usporiadanie valného zhromaždenia členov partnerstva. V tejto súvislosti by sa pri kancelárskej práci HOA mali vypracovať a používať tieto dokumenty:

* oznámenie o konaní valného zhromaždenia členov HOA

* vzor písomného rozhodnutia člen HOA(alebo vlastník priestorov v dome) o otázkach, o ktorých sa hlasuje

* formy zápisníc zo zasadnutí predstavenstva

* formuláre zápisnice z valného zhromaždenia.

Predstavenstvo HOA môže byť poverené vykonávaním ďalších povinností vyplývajúcich zo stanov HOA, napríklad tých, ktoré sú uvedené v čl. 138 LCD:

* zabezpečiť riadny hygienicko-technický stav spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome

* zabezpečiť, aby si všetci vlastníci priestorov v bytovom dome plnili svoje povinnosti pri údržbe a opravách spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome podľa svojich podielov na spoločnom vlastníctve tejto nehnuteľnosti

* dbať na dodržiavanie práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome pri stanovení podmienok a postupu pri vlastníctve, užívaní a nakladaní so spoločnou vecou